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マンションの建替えのポイント
 
 
1.建替えの必要性
   マンションにおいて、快適に居住し続けるためには、適切な修繕・改修を実施し、建物を可能な限り長持ちさせることが大切です。しかし、相当の年数が経過すると、修繕・改修に要する費用が過大になったり、修繕・改修を行っても構造安全性や快適な居住環境を回復したりするのが困難になります。あるいは、天井を高くし、部屋を広げるなど、機能向上のニーズが高まることも考えられます。このような場合は、建替えを検討しなくてはなりません。
 そのような気運が高まったときに建替えることができなかった場合、建替え意欲の高かった居住者は、よりよい居住環境を求めてマンションを出ていくことが考えられます。そうなると、居住者が減り、建替えはますます困難になって、最終的にマンションがスラム化することが懸念されます。
 
 
2.建替えのポイント
  建替えの可能性についての事前検討
 
 建替えを検討するにあたり、最初に取り組むべきことは、次の(1)から(4)の手順に従って、建替えの可能性をおおまかに把握することです。このとき、専門家の協力を得ながら進めることができれば、的確かつスムーズに検討を行うことができます。一部の公共団体が整備している専門家派遣制度の活用や、同じマンションの区分所有者や知り合いの建築・不動産関係の専門家などの協力について、検討してみましょう。
(1) どれくらいの大きさのマンションを建てられるか検討する。
  建築基準法などの法的規制、容積率の緩和が受けられる総合設計制度などについて、地方公共団体の担当部署で確認し、建てることのできる規模(延べ床面積)を把握しましょう。
必要であれば、隣接敷地を取り込むことによって、建替え後のマンションの規模を拡大することも検討しましょう。
(2) 建替え費用を少なくする方法を検討する。
  余剰の住戸をつくり、第三者に分譲できれば、区分所有者の負担を軽減することができます。この他、余剰敷地の売却、補助金の導入なども検討しましょう。
(3) 建替えに必要な費用を試算する。
  費用は、現マンションの解体費及び新マンションの建設費、建替え工事中の仮住居費、引っ越し費、専門家への調査依頼費、設計委託費、建替え不参加者の住戸の買取り費用、賃借人への補償費などです。
これらの合計から、余剰住戸や敷地の売却額、補助金等の想定される金額を減じ、建替えに参加する世帯数で割ったものが、1戸あたりのおおまかな負担額です。
(4) 以上の検討結果を整理し、今後の方針を定める。
  建替えを比較的容易に進めることができそうな場合は、管理組合の集会で、建替えについて検討することを決め、検討組織を設置し、本格的な検討に取りかかりましょう。この組織は、理事会の諮問機関として設置されることが多いようです。
しばらくは建替えができそうにない場合は、修繕・改修による対応と、建替え資金の積み立てを計画するなどの中長期的な対策を検討します。
   
  建替えの本格的な検討
 
(1) 専門家等を選定し支援を受ける。
  専門家に協力を求める内容を決めた上で、それにふさわしい専門家を選定しましょう。専門家の選定方法や専門家の紹介を受ける方法については、Q&Aを参照してください。
(2) マンションの老朽実態、区分所有者の不満や改善ニーズを把握する。
  アンケートを実施し、マンションの老朽の実態や各区分所有者が抱いている不満、改善したいと考えている要望などを把握します。
(3) 建替えの基本計画を検討する。
  事前検討により明らかになった課題に加えて、立地や敷地条件の精査、区分所有者の居住実態や改善ニーズの把握により、新たに抽出された課題を整理します。これらの課題を踏まえ、建替えの基本計画を立案します。
(4) 修繕・改修による対応の可能性を検討する。
  マンションの老朽実態や区分所有者の改善ニーズに基づき、修繕・改修で対応するとした場合の可能性や改善効果を把握し、おおよその費用を算定します。
修繕・改修による対応の可能性、改善効果等を把握する。
修繕・改修に要するおおよその費用(1戸当たりの負担額)を把握する。
(5) 区分所有者への情報開示、着実な合意形成を図る。
   各区分所有者への情報の周知徹底に努めた上で、十分に議論し、建替えを行うか、修繕・改修を行うかを決定します。
建替えの方針を決定した場合、事業計画について、より詳細な検討を加え、区分所有者の一層の負担軽減に努めましょう。同時に、検討情報の提供と意向把握を繰り返し行い、その都度、合意形成を図ることが大切です。
建替え費用を軽減する方法、事業を有利にする方法(総合設計制度や敷地の買取り等)など、事業性の観点から詳細な検討を行う。
関係地方公共団体等との協議、近隣住民との協議を行う。
計画案や検討情報の提供・周知徹底に努め、意向把握の結果を計画に反映させる。
非賛成者への対応、区分所有者の不安事項への対応を適切に行う。
区分所有法の規定に従った建替え決議を行う。
 

マンション再生協会