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1.修繕・改修か建替えか、どのように判断すればよいのか?
   
修繕・改修か建替えかの判断の手順は、次のようになります。
詳しくは、国土交通省が公表した「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」
を参照してください。
建物診断等を行い、現マンションの老朽度を客観的に把握します。
アンケート等を行い、現マンションに対する不満やニーズを把握します。
各区分所有者の負担可能な金額と修繕積立金の残額、借り入れ可能な金額を把握します。
修繕・改修と建替え、それぞれの場合について、現マンションの老朽度や各区分所有者の改善ニーズ、調達可能な資金を踏まえて工事内容を設定し、工事費を概算します。
  (1) 修繕・改修の工事内容を設定し、工事費を概算します。工事の内容としては、例えば、耐震性能を高めること、エレベータ−を設置すること、住宅設備を最新のものに置きかえることなどが考えられます。
その後必要になる修繕工事の頻度と費用についてもシミュレーションしてみましょう。
建替えを行う場合よりも、修繕工事の頻度は高くなり、費用がかさむ傾向にあります。
(2) 建替え後のマンションの規模や仕様を設定し、工事費を概算します。
このとき、余剰住戸あるいは余剰敷地の売却が可能ならば、その収益も反映させましょう。
また、その後必要になる修繕工事の頻度と費用についてもシミュレーションしてみましょう。
修繕・改修の場合と建替えの場合について、費用と費用対効果を比較します。
費用対効果の高い方を選ぶのが合理的ですが、調達可能な資金によって制約を受ける場合もあります。
また、その後発生する修繕費用の負担額の違いや、建替えの場合の引っ越し費用・仮住居費についても、考慮する必要があります。
専門家の意見も聞きながら、これらの項目について十分検討し、議論を重ねて、区分所有者のみなさんが、修繕・改修か建替えか最終的に判断します。
 
 

マンション再生協会