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計画修繕では、どのような内容の工事種目を想定すればよいのですか?
   
マンションの物的な構成要素は建物と屋外(構内敷地)です。
建物は構造躯体、仕上(屋根、外装、内装等の2次部材及び仕上材)、設備(機械設備、電気設備)に分けられ、屋外は舗装、工作物、植栽、屋外施設から成り立っています。
これらについて、それぞれの部位毎の耐久性と適切な修繕時期、及び修繕に要する費用を予測し実施計画を立てることが必要です。
建物や施設を構成するパーツごとに修繕周期(メンテナンスサイクル)を設定し、それぞれの修繕に要する費用を算出し、それを実施するための積立金月額を試算するのが長期修繕計画書です。
主要な工事種目と標準的な改修周期を下表に揚げます。
これらのうち外壁に関わる修繕工事はまとめて行われ大掛りなので、大規模修繕工事といわれています。
経年12〜15年目位に行われる弟1回目の大規模修繕工事は躯体改修、シーリング改修、タイル改修、外壁塗装、鉄部等塗装、金物等補修、バルコニー防水、屋上防水又は防水補修、照明器具取替えなどが行われます。
経年24〜30年目位に行われる弟2回大規模修繕工事は、弟1回目のものに加えて手摺、集合郵便箱等金物取替え、鋼製ドア取替え、屋上防水の全面更新等が行われます。
同時期に給俳水・電気等設備改修も行われます。
更に経年36〜45年目位で行われる弟3回大規模修繕では、新築時のものの寿命は構造躯体を除き一巡します。
サッシや玄関扉、その他弟2回目のときに更新されていないもの全てが更新時期を迎え、取替えられることになります。
この間に、当初は予測できなかった改良・改善・変更・新設工事を、居住者とその時の社会的ニーズに合わせて計画・実施して行くことが重要です。
 
 

マンション再生協会